Обозрение / Недвижимость

Обзор рынка недвижимости Дубая 2014-2015

В последние 9 месяцев рынок недвижимости Дубая изменился в связи с макроэкономическими движениями окружающей среды – изменение цен на нефть, а также изменение курса доллара по отношению к евро и рублю.

На рынке жилой недвижимости замедление было зафиксировано в последние два квартала, активность в секторе продаж спала и стала очень спокойной. С другой стороны иностранные собственники начали активно продавать свою недвижимость, чтобы выиграть на разнице курса валют.


 Обзор рынка недвижимости Дубая 2014-2015

Все это способствовало увеличению спроса на рынке. Рынок недвижимости off-plan – находящийся в процессе строительства дал активность застройщикам, которые предлагают торговую, коммерческую и жилую недвижимость инвесторам. Инвесторы среднего звена стали более активно интересоваться неготовой недвижимостью, ведь застройщики предлагают удобные графики платежей и более низкие цены на недвижимость. В то же самое время рынок готовой недвижимости показывает рост цен в большей степени по всему Дубаю.

Несмотря на все эти факторы, собственники готовой недвижимости, которые хотят продать ее сейчас вынуждены продавать по ценам ниже рынка для того чтобы привлечь покупателей. Как правило, запрашиваемая цена на продажу не соответствует реалиям рынка и отличается от цены продажи.

Наиболее интересными для инвесторов Дубая остаются следующие районы: Business Bay, Downtown Dubai, Dubai Marina, JBR, Palm Jumeirah. Эти районы показывают наибольшее количество продаж на протяжении последнего квартала.

Самыми востребованными у россиян остаются следующие районы Дубая - Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, Jumeirah Lakes Towers, Downtown, Palm Jumeirah и Jumeirah Village. Растет спрос и на более дешевые районы, расположенные на отдалении от прибрежной полосы. Большинство россиян выбирают студии и квартиры в Эмиратах, с виллами проходит в разы меньшее количество сделок.

Инвестиции остаются одной из главных причин покупки апартаментов в Дубае. В последние два года арендные ставки растут так же быстро, как и цены на недвижимость, а постоянный приток новых специалистов из-за рубежа увеличивает спрос на съемное жилье, а значит, гарантирует собственникам стабильную доходность.

Аналитка по ценам на данные районы выглядит следующим образом:

Количество продаж по районам и аналитика приведена в таблице ниже:

Активность на рынке недвижимости Дубая в первом квартале 2015 снизилась: на 20% в январе  и на 17% в феврале (по сравнению с соответствующими месяцами 2014 г.), при этом стоимость квартир и вилл в среднем снизилась, а 2%, а арендная плата в основном осталась неизменной в сравнении с последним кварталом 2014 г. 

С 2016 г. темпы ввода в строй доступного жилья в Дубае превысят темпы ввода элитной и просто дорогой недвижимости. Спрос на жилье в этой категории ожидается очень высоким, так что не только государство будет подталкивать застройщиков к строительству дешевого жилья, но и сам рынок будет стимулировать их. Доступным в Дубае считается жилье, которое смогут позволить себе люди, зарабатывающие от 10 000 дирхамов ОАЭ ($2730) до 25 000 ($6850) в месяц. Стоимость недвижимости в таких проектах составляет от $1 800/кв.м. до $2 000/кв.м.

Правительство Дубая готовит законопроект, согласно которому каждый застройщик, желающий возводить жилые проекты в Дубае, должен будет выполнять квоту по строительству доступного жилья. Размер квоты и другие требования к застройщикам пока неизвестны. Ряд застройщиков, не дожидаясь указаний правительства, уже приступили к возведению таких проектов.

Арендные ставки и цены на недвижимость Дубая, скорее всего, продолжат снижаться, причем падение цен на жилье будет опережать снижение стоимости аренды. Параллельно спрос на жилье Дубая у арендаторов будет постепенно расти на протяжении всего 2015 года.


В 2015 году на рынке недвижимости Дубая ожидается появление 25 тыс новых единиц недвижимости, что намного больше, чем в 2014 году. Данное обстоятельство приведет к дальнейшему снижению арендных ставок на жилье эмирата, но не на недвижимость, находящуюся у моря – Dubai Marina, Palm Jumeirah, JBR.

Стремительный рост цен и арендных ставок на недвижимость в ОАЭ стал вызывать у некоторых аналитиков опасения о возможности образования нового «пузыря», а вслед за ним - еще одного обвала. Впрочем, эти страхи пока выглядят преждевременными, особенно с учетом наметившегося охлаждения рынка. Экономика ОАЭ уверенно развивается (по итогам 2014-го ожидается рост ВВП на 4%), увеличивается количество экспатов, желающих жить и работать в Эмиратах, потоки зарубежных инвестиций также показывают положительную динамику. Власти страны, в свою очередь, принимают законы против спекуляций. Словом, в ближайшие годы можно ожидать дальнейшего роста цен и количества сделок как минимум на 10%.

Заметным толчком к развитию отрасли стала всемирная выставка «Экспо-2020». К этому мероприятию, которое должны посетить не менее 20 млн человек, арабский мегаполис решил основательно подготовиться. Уже сейчас заявлено о строительстве десятков новых гостиничных и деловых комплексов, благодаря которым в городе будет создано более 200 тысяч рабочих мест. 

В новом обзоре рейтингового агентства  Standard & Poor’s (S&P) отмечается, что цены на жилую недвижимость Дубая (ОАЭ) стабилизируются по сравнению с ценовой динамикой предыдущих лет, однако рынок может столкнуться с дальнейшей коррекцией стоимости жилья в связи со сдачей в эксплуатацию недвижимости в новых проектах.



 

Статья опубликована давно, в 2015 году

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора

Олег Никитенко

Олег Никитенко

Компания IMEX
+971 50 2518741
nik@imexre.com
www.imexre.com

Rolik.FM
Мнение эксперта по другим вопросам: