Обозрение / Недвижимость

Аренда недвижимости: что нужно знать?

В предыдущей статье были описаны особенности приобретения недвижимости в Дубае и возможные нюансы, которые могут поджидать инвестора при покупке построенного или незавершенного объекта. Эта статья будет посвящена вопросам эксплуатации объекта недвижимости, а именно, арендным правоотношениям


Аренда недвижимости: что нужно знать?

Чем регулируется? Есть ли контроль?

Аренда недвижимости занимает первенство среди сделок с имуществом, ведь зачастую является альтернативой крупному капиталовложению для арендующего и возможностью получать стабильную фиксированную прибыль для арендодателя. В этой статье мы остановимся исключительно на вопросах долгосрочной аренды, и не будем рассматривать особенности краткосрочного найма, который может быть интересен туристам в качестве альтернативы отелям.

Учитывая потоки специалистов разных отраслей, которые живут и работают в Дубае, а также граждан, приезжающих с целью получения временного вида на жительство, вопрос аренды детально урегулирован на законодательном уровне с учетом требований рынка. Законодательное поле Эмирата имеет свои особенности, которые важно знать всем сторонам арендных правоотношений. В Эмирате действует две юрисдикции: Дубайский Международный Финансовый Центр (далее «ДМФЦ») и общее законодательное поле на остальной территории Эмирата.

Закон ДМФЦ от 2007 года «О недвижимости» подлежит применению исключительно на территории соответствующей свободной зоны, а основным законом вне ДМФЦ является Закон Эмирата Дубай № 26 от 2007 года «Про организацию отношений между арендодателем и арендующим в Эмирате Дубай».

Регулирование размера арендной платы

Для многих покажется удивительным, что как на территории Эмирата в целом, так и, с недавних пор, на территории ДМФЦ действуют индексы арендных платежей.

Агентство по регулированию вопросов недвижимости формирует максимально допустимые границы повышения арендной платы. Размер индекса зависит от места расположения имущества, его характеристики и статистических данных о заключенных сделках. Существует общедоступный специальный онлайн сервис (калькулятор), с помощью которого можно увидеть среднюю стоимость арендной платы по каждому виду интересующей недвижимости и подсчитать допустимое увеличение арендой платы. Таким образом, размер арендной платы на первый год определяется сторонами самостоятельно (тут работают рыночные механизмы), а арендная плата за пользование имуществом в последующие годы должна быть согласована сторонами исключительно с учетом максимальных индексов, установленных Агентством по регулированию вопросов недвижимости.

Как заключать «правильный» договор аренды?

При первом знакомстве с агентом по недвижимости, Вы узнаете, что: стандартный срок аренды составляет один год; предоплата, как правило, вносится за весь срок аренды чеками, датированными более поздними числами (реже может быть внесена посредством банковского перевода или наличными); а также, что есть стандартная форма договора аренды. Наличие стандартной формы договора не должно усыпить Вашу бдительность, поскольку такая форма не содержит многих важных условий, которые могут быть важны для Вас. Для описания дополнительных условий договора (например, таких как ответственность сторон, правила пользования объектом, размер страхового фонда и порядок его возмещения и т.п.), стороны составляют и подписывают приложение к договору, которое является его неотъемлемой частью.

После заключения договора он должен быть зарегистрирован. Только после регистрации договора аренды, возникают юридические права и обязанности сторон.

При появлении слова «регистрация» у многих может возникнуть негативные ассоциации, связанные с простаиванием в очередях, заполнением бланков и прочего. Но не в Дубае. В 2010 году, Агентство по регулированию вопросов недвижимости создало веб-портал под названием «EJARI» (в переводе с арабского «Моя аренда»), на котором собственник легко сможете зарегистрировать свой договор аренды. Для этого понадобится:

  • Указать имя, паспортные данные контрагента и собственника, а также прикрепить их копию паспорта и резидентской визы;
  • Отметить детали объекта аренды;
  • Приложить счет за коммунальные платежи;
  • Описать основные условия договора и прикрепить его во время регистрации.

После проведения регистрации, Агентство выдаёт специальный код, по которому можно будет находить свой договор в базе. Так же, Агентство ведёт запись по договору и вносит изменения, если такие произошли.

В ДМФЦ действуют свои правила заключения и регистрации договоров. Договор может быть составлен в произвольной письменной форме и зарегистрирован у Регистратора ДМФЦ в установленный срок, если срок аренды с учетом его продления составляет один или более года.

Договор - залог спокойствия?

Наверное, все-таки не для арендодателя… Вне ДМФЦ действуют строгие нормы относительно возможности арендодателя расторгнуть договор аренды. Согласно Закону Эмирата Дубай № 26 от 2007 года «Про организацию отношений между арендодателем и арендующим в Эмирате Дубай», договор аренды не может быть разорван в одностороннем порядке, ни арендодателем, ни арендатором. Договора аренды недвижимого имущества в Эмирате продлеваются автоматически на закреплённый в соглашении период.

На практике эти нормы означают, что завершить арендные правоотношения с арендатором будет очень непросто. Законом предусмотрен целый ряд гарантий и механизмов защиты прав арендатора.

Только юридически оформленное взаимное согласие сторон или отдельные нормы Закона могут привести к прекращению договора аренды. Владелец недвижимого имущества может попросить арендующего покинуть объект, по истечению срока договора исключительно на основаниях, предусмотренных законом, в частности, если:

  • Он желает перестроить объект аренды.
  • Провести капитальный ремонт или достроить новые помещения
  • Хочет использовать недвижимое имущество лично или дать в пользование родственнику или близким родственникам. При этом, владелец обязан доказать, что именно этим имуществом и никаким другим не может быть решён возникший жилищный вопрос.
  • Дом находится в аварийном состоянии, что определенно городским Муниципалитетом.
  • Владелец хочет продать это имущество (если сделка не состоится, он не сможет сдавать такую недвижимость на протяжении двух лет).

NOTA BENE. Только юридически оформленное взаимное согласие сторон или отдельные нормы Закона могут привести к прекращению договора аренды.

Такая законодательная защита работает лишь при надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по оплате арендной платы, использованию объекта по целевому назначению и т.п.

Законы МФЦД, которые представляют квинтэссенцию континентального и англо-саксонского права, предполагают широкую «свободу договора». Закон от 2007 года «О недвижимости» позволяет заключать договора аренды с определёнными опциями. Например, стороны могут оговорить, что договор аренды подлежит расторжению по истечении срока или при наступлении определенных условий. При этом ограничений на такие опции Законом не установлено.

NOTA BENE. Заключив договор аренды в Международном финансовом центре Дубая, можно сразу оговорить, что договор подлежит расторжению по истечению срока договора или при наступлении определенных условий.

Налогообложение дохода от аренды недвижимости

Не смотря на некоторые ограничения в сфере арендных правоотношений, интерес к инвестированию в недвижимость Дубая не иссякает. Инвесторов привлекает покупка недвижимости в Дубае не только благодаря приросту капитала, возможности получить арендную плату на год вперед, но также отсутствие налогообложения на доход от аренды недвижимости. Сервисные платежи, которые подлежат оплате собственником, в целом, не могут считаться налогом и являются взносом в фонды Объединения Собственников. Объединение Собственников поддерживает функционирование и порядок на территориях общего пользования здания или комплекса, в котором находится приобретенный объект недвижимости.



 

Статья опубликована давно, в 2015 году

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора