Обозрение / Недвижимость

Что делать, если ваша недвижимость долгострой?

С тех пор как 10 лет назад ОАЭ пережил финансовый кризис, который в первую очередь серьезно навредил развитию строительства и затронул всех дольщиков того периода, законодательство эмирата Дубая претерпело значительные изменения


Что делать, если ваша недвижимость  долгострой?

С тех пор как 10 лет назад ОАЭ пережил финансовый кризис, который в первую очередь серьезно навредил развитию строительства и затронул всех дольщиков того периода, законодательство эмирата Дубая претерпело значительные изменения.

Наученные пережитым опытом, власти приняли ряд законодательных актов в сфере недвижимости, защищающие интересы дольщиков, уточняющие права и обязанности участников рынка недвижимости (инвесторов, девелоперов, банков и земельного департамента) и определяющие полномочия властных органов (начальная регистрация, страта, ипотека, эскроу-счет). Эти законы уже отработаны на практике и до сих пор продолжают совершенствоваться.

На данный момент в эмирате Дубае разрешение споров в сфере недвижимости в зависимости от правового статуса и властных полномочий могут осуществлять следующие органы:

Центр мирового урегулирования споров при Земельном департаменте Дубае;

Amicable Settlement Centre (ASC) at Dubai Land Department (DLD)

Департамент юридических дел при Земельном департаменте Дубая

DLD Legal Affairs Department (DLD Legal);

Юридический комитет по ликвидации проблемных проектов (JSC)

Judicial Committee for Liquidation of stalled projects (JCL);

Юридический комитет по необеспеченным чекам

Judicial Committee for bounced cheques;

Арбитражная комиссия в Арбитражном центре Дубая (DIAC) или иной подобный арбитражный орган

Arbitration via Dubai International Arbitration Centre (DIAC) and other institutions;

Центр по урегулированию арендных споров (RDSC)

Rent Disputes Settlement Centre (RDSC);

Суд Дубая по имущественным спорам

Dubai Property Court;

Ниже приводятся основные характеристики, определяющие статус вышеуказанных органов.

1) Одним из неоспоримых преимуществ рассмотрения споров в Центр мирового урегулирования споров при Земельном департаменте Дубае (ASC) является то, что медиаторы данного органа не только опытные юристы-практики, но также находясь в структуре Земельного департамента, имеют больший доступ ко всей информации для эффективного рассмотрения спорных вопросов по недвижимости (по участникам сделки, оплате, статусу и стадии проекта).

Инициирование процесса в данном органе к тому же является безвозмездным, и, не навязывая свою волю сторонам, медиаторы способствуют заключению мирового соглашения, после подписания которого его положения становятся обязательными для исполнения.

Департамент юридических дел при Земельном департаменте Дубая

DLD Legal Affairs Department (DLD Legal)

2) В соответствии с полномочиями, возложенными на него Законом №19 от 2017 года DLD Legal имеет право терминировать контракты по недвижимому имуществу, а также решать споры между сторонами (девелоперами и дольщиками), тем самым расставляя финальные акценты при прекращении контракта. Такой процесс, в среднем, занимает от 3 до 4 месяцев, производится через специальную электронную систему Земельного департамента и составляет сумму в размере 3000 дирхам (за перерегистрацию и закрытие контракта). При несогласии с решением данного органа, инвесторы могут его обжаловать в судебном порядке.

3) В целях проведения ликвидации проблемных объектов Декретом №21 от 2013 года был создан JSL, имеющий исключительное право в отношении любых споров с проблемными незавершенными проектами. RERA имеет властные полномочия на отмену проблемных строительных проектов. В отношении незавершенных проблемных строительных объектов только JSC имеет властные полномочия решать споры и проводить процедуру анализа, временные рамки которого не определены законом. При этом ввиду сложности такие действия занимают довольно значительный промежуток времени.

Инвесторы подают жалобу напрямую в JCL посредством специально созданной для этих целей интернет платформы и могут также проверить статус по своему вопросу обратившись в RERA.

JCL не имеет специального определенного законом формата и процедуры относительно регламентации порядка ликвидации , но тем не менее его полномочия обширны, а решение является окончательным.

4) Комитет по необеспеченным чекам был создан в соответствии с Декретом №5 от 2009 года как результат большого количества необеспеченных чеков имевших место в период кризиса . Комитет имеет право отменять чеки, пересмотреть порядок оплаты и уполномочить инвестора выписать новый чек девелоперу или направить вопрос на рассмотрение уполномоченным органам следствия для применения мер по взысканию и обеспечению оплаты.

Решения Комитета основываются на основании текущей ситуации по строительному объекту и зависят от степени выполнения девелопером своих обязательств перед инвестором.

5) DIAC – один из самых популярных арбитражных органов, рассматривающих споры в Дубае, наряду с такими как DIFC- LCIA, ADCM и Международный арбитражный центр Шарджи. Процесс расточения споров в арбитражных судах занимает от 6 до 8 месяцев. Между тем, если необходимо принудительное исполнение либо последующее затягивание процесса одной из сторон, процесс может занять годы истощая ресурсы и делая перспективы успешного разрешения спора нерентабельным. Спор может рассматриваться одним или несколькими арбитрами, в зависимости от условий оговоренных сторонами в контракте. Когда процесс рассматривается комиссии каждая из сторон имеет право избрать одного арбитра. Выигравшая сторона вполне может рассчитывать на возмещение своих расходов на юридические услуги, пошлину за рассмотрение в арбитражном органе, затраты на привлеченных экспертов. оплачиваемую частично или полностью проигравшей стороной.

Если проигравшая сторона не оплачивает причитающиеся по решению платежи, необходимо подача иска в государственный суд на принудительное исполнение решения арбитражного органа. В очень редком случае, по исключительным обстоятельствам, в возбуждении иска может быть отказано.

6) RDSC основанный в соответствии с Законом №26 от 2013 года имеет исключительную юрисдикцию в отношении споров по аренде недвижимого имущества и помещений При этом рассмотрение споров в отношении длительной аренды (более 10 лет), во Фри зонах, которые имеют свои собственные суды (DIFC), не входят в компетенцию RDSC. Решения этого специализированного суда могут быть обжалованы в апелляционном порядке. Процесс рассмотрения споров здесь довольно быстрый и занимает 2-3 месяца. У данного органа имеется своя судебно-исполнительная система и система предварительной медиации, призванная разрешать конфликты между арендодателем и арендатором до передачи на рассмотрение суда. Сумма за подачу иска составляет от 15 000 до 30 000 дирхам в зависимости от существа спора.

7) Суд Дубая по имущественным спорам (DPC)

DPC имеет полномочия на рассмотрение любых имущественных споров, которые не относятся к исключительной компетенции иных органов в соответствии с законодательством. Существуют три инстанции в данном судебном органе: Суд первой инстанции, Апелляционный суд и Кассационный суд. Если процесс будет рассматриваться в каждой из указанных инстанциях, то судебная тяжба может затянуться на срок более 2 лет до момента получения финального решения. Судьи, рассматривающие споры, могут привлечь эксперта для консультации по техническим вопросам при необходимости. Все документы, подаваемые в суд, должны быть на арабском языке либо переведены на арабский язык в установленном законом порядке. После получения финального решения оно направляется на исполнение в органы исполнительного производства. Максимальная сумма государственной пошлины составляет 40 000 дирхам и она может быть выше по нескольким объединенным контрактным требованиям. Выигравшая сторона может рассчитывать на возмещение минимальной суммы государственной пошлины в дополнение к расходам на эксперта и юристов, которые являются покрываемыми.

Если сравнивать все возможные альтернативы разрешения споров, то, конечно, же доведение спора до суда, который имеет очень длительные процедуры рассмотрения и влечет существенные расходы, не желательно. Между тем, если выбирать между рассмотрением споров в Арбитражных органах, то судебное рассмотрение более предпочтительно ввиду отработанной предсказуемой модели правоприменительной практики и возможности исполнения решения суда в принудительном порядке после финального решения.

Несмотря на наличие нескольких вариантов разрешения споров в сфере недвижимого имущества, каждый из них имеет свою специфику и влечет определенные временные и денежные расходы, которые необходимо учитывать, чтобы решение было не только справедливым, но также и эффективным.

Со своей стороны Правительство также не перестает работать над проработкой моделей решения задач, вызванных новых тенденциями на рынке недвижимости, примером чего служит создание специального Комитета по разрешению споров (Dispute Settlement Commission), в функции которого входит урегулирование специального круга вопросов по отмененным объектам строительства. Эффективность и функциональную результативность данного органа еще предстоит апробировать на практике, но само пристальное внимание, к проблемам инвесторов со стороны государства является позитивным фактором на пути обеспечения защиты прав по спорам с недвижимостью.



  ОАЭ Недвижимость

Статья опубликована 4 февраля 2019

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора