Обозрение / Закон и Право

Недвижимость и закон в Дубае

В этой статье рассмотрим подробней законы, которые не помешает прочитать каждому, кто всерьез задумал иметь дело с покупкой недвижимости и ее дальнейшим содержанием.


Недвижимость и закон в Дубае

Законы

Статья 11 (5) Закона № 13 (2008) «Регулирование временного реестра недвижимого имущества в эмирате Дубая с поправками, внесенными Законом № 9 от 2009 года, предоставил орган по регулированию недвижимого имущества (RERA) отменить проект недвижимости на основе обоснованного технического отчета.


Постановление Исполнительного Совета № 6 (2010) об утверждении исполнительного регламента Закона № 13 от 2008 года (далее «Резолюция») содержит подробную информацию, которая в компетенции RERA + информацию об отмене проекта недвижимости. Особенно:


Статья 23 Резолюции устанавливает девять (9) оснований, в соответствии с которыми RERA может разрешить отменить проект недвижимости следующим образом:


• Если застройщик не приступает к строительным работам без видимых оснований, несмотря на то, что уже получил все необходимые разрешения от соответствующих органов;

• Если застройщик совершает любое из преступлений, предусмотренных статьей 16 Закона № 8 2007 года, в отношении депонированных счетов за развитие недвижимости в эмирате Дубай;

• Если RERA подтверждает, что у застройщика нет серьезных намерений выполнить проект;

• Если участок для предполагаемого проекта изымается из-за нарушения любых договорных обязательств со стороны застройщика перед главным разработчиком;

• Если участок подвергся планированию или перепланированию со стороны соответствующих уполномоченных органов Эмирата;

• Если застройщик не выполняет проект из-за его грубой небрежности;

• Если застройщик выражает намерение не выполнять проект по причинам, приемлемым для RERA;

• Если застройщик заявляет о своем банкротстве;

или

по любой другой причине, установленной в RERA.

Статья 24 Резолюции дает разработчику проекта недвижимости семь (7) рабочих дней, чтобы обжаловать решение RERA об отмене проекта. RERA имеет еще семь (7) рабочих дней на решение. Если RERA принимает апелляцию и допускает дальнейшую работу проекта, он может устанавливать условия, которые должен выполнить разработчик. Так же он может установить условия к принятию разработчиком в письменной форме, чтобы аннулировать решение об отмене проекта. Однако, если RERA отклоняет апелляцию разработчика, определение является окончательным, и RERA приступает к отмене проекта.


Статья 25 Резолюции устанавливает шаги, которым RERA должен следовать незамедлительно после принятия решения об отмене проекта недвижимости. Соответственно, RERA должен сначала подготовить технический отчет с изложением причин отмены и уведомить застройщика о решении об отмене. Затем RERA должен назначить аудитора для проверки финансового положения проекта. Это делается для подтверждения потраченных средств и сумм, уплаченных разработчику или депонированных на целевом депозитном счете проекта. Аудитор назначается за счет разработчика. Любые средства, имеющиеся на эскроу-счете, подлежат возврату покупателям в течение четырнадцати (14) дней с даты отмены проекта.


В статье 26 Резолюции предусматривается пункт, где сказано: если на целевом депозитном счете недостаточно средств для полного возмещения покупателям, залогодатель должен заплатить покупателю в течение 60 (шестидесяти) дней с даты отмены проекта, срок которого может быть продлен по усмотрению RERA.

В статье 27 Резолюции предусматривается, что если застройщик не может вернуть покупателям в течение периода, установленного в соответствии со статьей 26, то RERA «принимает все необходимые процедуры для защиты прав покупателей, включая передачу дела в компетентные судебные органы"


Специальный судебный комитет («Новый судебный комитет»), который будет создан в соответствии с Новым Указом, будет «компетентным судебным органом», упомянутым в статье 27 Резолюции.

Положения Нового Указа


В первую очередь важно отметить, что Новый Судебный Комитет (New Judicial Committee) будет заниматься только проектами недвижимости, которые были отменены RERA в соответствии с изложенными выше процедурами - Новый Судебный Комитет вообще не будет участвовать в спорах, возникающих между застройщиками и покупателями в отношении проектов недвижимости, которые не были отменены. В частности, статья 2А Нового Декрета предоставляет Новому Судебному Комитету следующие полномочия:


• Рассматривать и решать такие вопросы и требования, которые могут возникнуть между застройщиками недвижимости и покупателями, предмет которых – отмененные проекты недвижимости.

• Ликвидировать проекты недвижимости, отмененные в соответствии с окончательным решением, которое должно быть принято Регулирующим Органом по Недвижимости (Real Estate Regulatory Authority), в соответствии с положениями Закона № 13 от 2008 года и его исполнительного регулирования, а также для погашения соответствующих прав при вычете ликвидационных расходов,

• Рассматривать все исполнительные разбирательства и жалобы, предметом или делом которых – отмененные проекты недвижимости.

• Содействовать выполнению своих обязанностей.

Статья 2B Нового Декрета предусматривает, что новый Судебный Комитет может без каких-либо ограничений выполнять любое из следующих действий:

• Обратиться за помощью к экспертам и консультантам, в частности из Земельного Департамента Дубая.

• Назначать аудиторов за счет разработчика для проверки финансового положения отмененного объекта недвижимости и проверки сумм, уплаченных разработчиком покупателями или депонированных на условном депозитном счете такого проекта и потраченных суммах.

• Оформить такие поручения доверительному управляющему целевого счета проекта или разработчика в любом выпуске в связи с ликвидацией проекта, включая возврат средств, внесенных на счет или оплаченных застройщиком, соответствующим лицам.

• Принять все необходимые процедуры для обеспечения защиты прав покупателей.


Новый Судебный Комитет будет состоять из одного или нескольких судей Дубайского Суда. Каждая группа должна иметь не менее трех (3) участников (Статья 1).


Статья 3 Нового Декрета устанавливает исключительный авторитет Нового Судебного Комитета в отношении отмененных проектов в области недвижимости в эмирате Дубай. Особенно:


Все суды в эмирате Дубая, в том числе Дубайский Суд международных финансов, не могут разбираться в каких-либо вопросах, касающихся отмененных проектов недвижимости, и любые существующие дела должны быть переданы в новый судебный комитет для рассмотрения; а также

Решения, вынесенные до даты вступления в силу Нового Декрета любым судом в эмирате Дубая, в том числе Дубайским Судом международных финансов, в связи с ликвидацией отмененного проекта недвижимости, должны быть переданы на рассмотрение новому Судебному Комитету.


Решения и постановления, принятые Новым Судебным Комитетом, являются окончательными и обязательными, не подлежащими обжалованию и могут быть исполнены Исполнительным Департаментом Дубайских судов (статья 5).

Наконец, стоит отметить, что процедуры ликвидации проектов недвижимости вместе со всеми требованиями, претензиями и проблемами, рассматриваемыми Новым Судебным комитетом, освобождаются от судебных сборов (статья 7).



 

Статья опубликована 25 октября 2018

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора

Марина Москалева

Марина Москалева

Партнер юридической компания «Право»
+971 4 321 9321
pravo@pravodubai.com
www.pravodubai.com

Dusk Tours