Обозрение / Недвижимость

Инвестирование в недвижимость: осведомлен - значит вооружен!

Не секрет, что Дубай привлекает инвесторов со всего мира. По данным Forbes Дубай вошел в десятку самых влиятельных городов мира в 2014 году. Почетное седьмое место в этом списке Дубаю обеспечили, в частности, высокие показатели иностранных инвестиций, большое число штаб-квартир транснациональных компаний, отменная связь со всем миром посредством воздушного сообщения, высокий уровень финансовых услуг и технологий, а также многонациональность. Бизнесмены и туристы зачастую остаются не равнодушными к динамике и, одновременно, стабильности города


Инвестирование в недвижимость: осведомлен - значит вооружен!

Сделки с недвижимостью во все времена были одной из самых распространённых форм капиталовложений. Дубай знаменит многообразием элитной недвижимости, которая предлагается вниманию требовательных инвесторов. Кроме того, в отличие от многих других мировых инвестиционных центров, Дубай выделяется отсутствием налога на недвижимость и прямого налогообложения инвестиционного дохода.

В данной статье мы начнем наше обозрение юридических особенностей инвестирования в сектор недвижимости в Дубае и ее содержания. В серии статей мы Вам подскажем, как подходить к вопросу приобретения понравившегося объекта, на что обращать внимание и с чем можно столкнуться в процессе его эксплуатации и получения инвестиционного дохода.

Кто может быть собственником недвижимости в Дубае

До 2002 года иностранные граждане не имели права приобретать в собственность объекты недвижимости в Дубае. Однако им предоставлялась возможность аренды объектов на 99 лет с правом продления. Механизм владения на праве долгосрочной аренды был позаимствован у англо-саксонской системы права.

В мае 2002 года указом наследного принца Дубая было разрешено владение объектами недвижимости на праве собственности иностранными гражданами на определенных территориях.

В 2006 году был принят закон №7 «О регистрации собственности в Эмирате Дубай». Данный закон закрепил возможность приобретения недвижимости иностранными гражданами на территориях, которые определенны для свободного владения правителем Эмирата. Более того, для таких собственников был установлен национальный режим владения, то есть, они наделяются такими же правами в отношении своей собственности, как и граждане ОАЭ и государств Совета сотрудничества государств Персидского Залива (ССГПЗ). На сегодняшний день выбор объектов, которые могут быть проданы иностранцам, велик. Первый вопрос, которым мы советуем Вам озадачиться, это уточнить, расположен ли понравившийся Вам объект на территории определенной для свободного владения иностранцами и предлагается ли приобрести на него право собственности или право долгосрочного пользования.

Нашел, увидел, купил…

Поиск объекта инвестирования можно начинать либо с обращения в агентство недвижимости, либо непосредственно к девелоперу (застройщику) того или иного проекта. Деятельность агентств недвижимости является лицензируемым видом деятельности и регулируется законодательно. Как агентство, так и агент, с которым вы непосредственно ведете общение, должны быть зарегистрированы в Агентстве по урегулированию вопросов недвижимости (Real Estate Regulatory Agency). Наличие регистрации можно подтвердить непосредственно на сайте Агентства по урегулированию вопросов недвижимости, который доступен на английском и арабском языках.

В некоторых случаях агент перед демонстрацией объекта может предложить подписать соглашение или одностороннее обязательство, которое будет ему гарантировать выплату брокерского вознаграждения, если Вами будет принято решение о покупке. Как правило, такие документы носят стандартный характер, однако, все-таки требуют внимательного прочтения перед подписанием.

Вы также можете обратиться непосредственно к девелоперу проекта, который может выступить продавцом недвижимости, в случае наличия свободных площадей. Девелоперы также должны быть зарегистрированы в Агентстве по урегулированию вопросов недвижимости, о чем будет свидетельствовать наличие записи в реестре, размещенном на сайте Агентства.

Если объект уже построен и сдан в эксплуатацию, Вам будет довольно просто оценить его внешние характеристики при его посещении. С точки зрения обеспечения безопасности сделки купли-продажи, мы Вам советуем начать со следующих шагов:

  • проверить документы, подтверждающие право собственности продавца
  • если продавец действует через представителя, - проверить полномочия представителя в доверенности, заверенной нотариально
  • подтвердить отсутствие залогов относительно объекта
  • проверить наличие зарегистрированных арендных договоров в отношении объекта
  • ознакомиться с декларацией генерального застройщика
  • ознакомится с правилами ассоциации собственников
  • внимательно ознакомится с условиями договора купли - продажи

Сложнее оценить объект инвестирования и принять решение, если речь идет о покупке недостроенного объекта или объекта на стадии проекта. Кризис 2008 года и его последствия для рынка недвижимости заставили власти Дубая доработать законодательное поле с целью усиления защиты прав инвесторов. Был разработан ряд мер и рычагов, которые позволяют значительно снизить инвестиционные риски при покупке незавершенного объекта. Перед принятием решения мы Вам советуем внимательно изучить ситуацию и статус проекта.

Памятка инвестора при покупке незавершённого объекта:

  1. Проверить наличие регистрации у девелопера (застройщика)
  2. Проверить статус регистрации объекта недвижимости и наличие разрешительной документации
  3. Проверить наличие утвержденного эскроу счета для внесения оплаты за объект
  4. Проверить наличие привязки графика платежей к прогрессу строительных работ
  5. Внимательно проанализировать условия договора купли-продажи недвижимости

Как мы уже упоминали выше, девелоперы (застройщики) должны быть зарегистрированы в Агентстве по урегулированию вопросов недвижимости. Для получения регистрации такие компании должны подтвердить соответствие минимальным требованиям законодательства. Проверка наличия регистрации поможет Вам избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Для того что бы иметь право продавать объекты недвижимости на стадии проекта, девелопер должен продемонстрировать наличие регистрации данного проекта в Агентстве по урегулированию вопросов недвижимости и иной разрешительной документации. Продажа объектов в проектах, которые не зарегистрированы, не имеет юридической силы.

Кроме того, Агентства по урегулированию вопросов недвижимости должно утвердить специальный счет для проекта (эскроу счет), на который будут поступать все средства от продажи объектов недвижимости. Специальный счет уникален для каждого проекта (здания). Распоряжение средствами с этого счета девелопером строго регламентировано законодательством с целью предотвращения нецелевого использования средств. Девелопер не имеет права требовать частичной или полной оплаты стоимости объекта на какой-либо иной счет.

Закон устанавливает право инвестора расторгнуть договор, в случае если девелопер отказывается привязывать график платежей к графику продвижения строительных работ. Данная гарантия на практике очень важна, поскольку может предотвратить попытки девелопера получить полную стоимость объекта до начала строительных работ.

Очень важно также внимательно проанализировать положения договора и иных документов, которые будут Вам предложены девелопером для подписания. Но об этом в нашей следующей статье…



  Инвестиции Недвижимость

Статья опубликована давно, в 2015 году

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора